Mietwohnung: häufige Streitfälle

Wenn es um Geld geht, hört die Freundschaft oft auf - auch und gerade zwischen Vermieter und Mieter. Die meisten Streitigkeiten während der Mietzeit drehen sich um Mieterhöhungen sowie um Schäden an der Wohnung und vom Mieter durchgeführte Mietminderungen. Endet das Mietverhältnis, betreffen die meisten Streitfälle die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, die Durchführung von Schönheitsreparaturen und damit verbunden die Rückzahlung der Mietkaution. 
Lesen Sie hier typische Streitfälle und was Sie dabei beachten sollten.

Streitfall 1: Erhöhung der Wohnungsmiete

Dank des umfassenden Mieterschutzes in Deutschland ist es Vermietern nur innerhalb sehr genau definierter Grenzen erlaubt, die Wohnungsmiete zu erhöhen. Ein Grund zur Erhöhung der Wohnungsmiete sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, z.B. der Einbau eines Badezimmers oder besser isolierter Fenster. Auch die Umsetzung von Energiesparmaßnahmen kann eine Mieterhöhung nach sich ziehen. Daneben sind gestiegene Betriebskosten und die Anpassung der Wohnungsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete Gründe für eine Mieterhöhung. Dabei darf der Vermieter die Miete jedoch nicht um jeden Betrag erhöhen – innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren sind maximal 20% möglich. Die so genannte Jahressperrfrist erlaubt darüber hinaus nur eine Mieterhöhung innerhalb von 12 Monaten. Jede Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich dargelegt und von diesem bestätigt werden – sonst ist sie nicht gültig.

Streitfall 2: Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen werden oft ausgesprochen, um den Mieter "aus der Wohnung zu bekommen". Daher gilt besondere Vorsicht, wenn Sie eine solche Kündigung erhalten: Der Vermieter muss genau begründen, warum er Anspruch auf die Wohnung anmeldet und die Person, die dort wohnen soll, explizit benennen. Lassen Sie sich im Falle einer Eigenbedarfskündigung am besten vom örtlichen Mieterverein unterstützen – denn die Rechtslage ist kompliziert.

Streitfall 3: Schönheitsreparaturen und die Mietkaution

Streichen und ggf. Tapezieren der Wände, Lackieren von Türen, Heizkörpern und Fensterrahmen – dies sind die viel zitierten Schönheitsreparaturen, die vom Mieter auszuführen sind. Hier ist es sinnvoll, sich Ihren Mietvertrag noch einmal genau durchzulesen: Ist die betreffende Klausel so formuliert, dass Sie verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen in regelmäßigen festen Abständen durchzuführen, ist sie nicht rechtsgültig. Eine allgemeine rechtliche Grundlage gibt es für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht – taucht das Thema im Mietvertrag nicht auf, müssen Sie auch nicht renovieren.
Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen stellen für Vermieter oft einen Grund dar, die Mietkaution zunächst einzubehalten. Solange kein Übergabeprotokoll vorliegt, aus dem hervorgeht, dass der Mieter die Wohnung in einwandfreiem Zustand verlassen bzw. in bereits "abgewohntem" Zustand bezogen hat, kann der Vermieter eine bis zu sechsmonatige Prüfungsfrist in Anspruch nehmen.

Streitfall 4: Mietminderung

Schäden in der Wohnung, andauernder Baulärm, nicht funktionierende sanitäre Anlagen – in all diesen Fällen kann der Mieter die Wohnungsmiete mindern, also einen bestimmten Teil bis zur Behebung der Schäden bzw. Störungen einbehalten. Die Höhe der Mietminderung ist dabei nicht genau festgelegt. Im Internet finden Sie eine Reihe von Vergleichsurteilen, an denen Sie sich orientieren können – oder Sie wenden sich an den örtlichen Mieterverein. Formal ist es bei Minderungen der Wohnungsmiete wichtig, dass Sie dem Vermieter den Schaden bzw. die Störung schriftlich (am besten per Einschreiben) melden und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung einräumen. Erst nach Ablauf dieser Frist darf die Wohnungsmiete gemindert werden.